Сколько заплатим за «траву у дома»?

С 2005 года, после того, как вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, каждый собственник жилья в многоквартирном доме (МКД) автоматически получил право на долю в общедолевой собственности (ОДС) в виде земельного участка под домом и на придомовой территории.

Однако норма ЖК, как это часто бывает, заработала далеко не во всех регионах, и установленное законом право воспринималось большинством собственников чем-то абстрактным. Да, право на долю есть, а что с ним делать? Ни точного представления о причитающемся «наделе» никто не имел, ни налога не платил, что было бы логичным: получил в собственность «клочок земли» – плати за него налог.

Возникшая в связи с этим неопределённость часто приводила к неразберихе и конфликтам, в которые были втянуты управляющие компании, жильцы, ведомства, контролирующие работу коммунальщиков, органы местного самоуправления. Кто обязан заниматься обслуживанием придомовой территории, где границы участков, соседствующих, но вверенных заботам разных УК? Чаще всего точкой в таких спорах становилось решение органов местного самоуправления.

Коснулось это и Усинска, где камнем преткновения в «разграничении полномочий» среди управляющих компаний как раз и была неясность с межеванием и оформлением участков. Добавляло сложностей и то, что границы между придомовой территорией и муниципальной землёй были размытыми, поэтому установить, какая же именно площадь принадлежит дому, а какая должна обслуживаться за счёт местного бюджета, было довольно сложно.

В итоге налоговых денег, а земельный налог является одним из наиболее весомых источников пополнения именно местного бюджета, муниципальная казна недополучала. Собственники же владели частью общедомовой земли и имели связанные с этим обязанности лишь формально. Но вскоре всё должно измениться.

Как рассказала руководитель отдела землепользования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО ГО Усинск» Татьяна Атаманских, работы по межеванию, оформлению и постановке на государственный кадастровый учёт участков земли в черте города на сегодняшний момент завершены. Соответственно, проблем с определением, где и чей участок, больше нет.

Значит ли сказанное, что у каждого из собственников в связи с этим возникает обязанность по уплате земельного налога уже в 2013 году? Какая территория переходит в общедолевую собственность – только ли участок, расположенный под МКД, или придомовая территория тоже? От чего зависит сумма налога, который придётся платить за землю?

– Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность владельцев квартир и помещений в жилом доме автоматически – на основании ФЗ-189, – пояснила Татьяна Атаманских, – поэтому никакого дополнительного решения органов местного самоуправления не требуется. Сумма земельного налога зависит от действующих налоговых ставок и кадастровой стоимости участка, а её определение – процесс сложный. Занимаются такой оценкой соответствующие институты, учитывается при этом множество факторов – от инженерной инфраструктуры до «возраста» и месторасположения МКД.

Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, как в случае с многоквартирными жилыми домами, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в ОДС.

То есть, чем больше площадь помещений, находящихся в собственности у жильца, тем выше будет земельный налог. Касается это как физических, так и юридических лиц.

– Собственники помещений в многоквартирном доме признаются налогоплательщиками земельного налога в том случае, когда участок, на котором расположен дом, включая и придомовую территорию вместе с объектами озеленения, благоустройства, детскими площадками, парковками и другими участками, предназначенными для содержания и обслуживания МКД, сформирован (проведено межевание) и поставлен на государственный кадастровый учёт (ГКУ). В данной области специалистами горадминистрации проведена большая работа, на сегодня по городу уже все земельные участки сформированы и поставлены на ГКУ. Следовательно, все жители нашего города формально являются плательщиками земельного налога, – констатировала Татьяна Вячеславовна.

И вот здесь есть несколько «но». Дело в том, что рассчитать сумму налога возможно лишь в том случае, когда вся необходимая информация о земельном участке и его правообладателе, о размере долей в праве общей долевой собственности касательно всех владельцев помещений в жилом доме имеется в налоговых органах. Администрацией города все сведения, входящие в её компетенцию, в налоговые органы предоставляются, а вот другими ведомствами – нет. Что, собственно, неудивительно: действующим законодательством РФ до сих пор не определён орган, в чью компетенцию входит расчёт размера долей в ОДС. Поэтому полных сведений для начисления земельного налога собственникам жилья в черте города в налоговой инспекции пока нет, поэтому ИФНС чисто физически не может рассчитать, кому и сколько платить. C владельцами домов в сёлах и деревнях, а также собственниками земельных наделов в дачных «кооперативах» проще – там всё понятно: есть владелец, есть зарегистрированный участок земли, соответственно, и сумму налога определить труда не составляет. С многоквартирными домами, где не один собственник, а сотни, сложнее.

Поэтому решением Совета МО ГО «Усинск» все жители города от уплаты земельного налога за участки, находящиеся под МКД и входящие в придомовую территорию, на 2013 год освобождены.

– После того, как будет определено ведомство, в чьи полномочия войдёт расчёт долей собственников в ОДС, – подвела итог Т. Атаманских, – все мы станем платить земельный налог. Когда это случится? Вероятнее всего, не раньше 2014 года. Сумма налога, повторюсь, зависит от кадастровой стоимости земли и действующих налоговых ставок. Они, в зависимости от категории плательщика, разные, да и согласно федеральному закону и местным решениям Совета города есть весьма обширная категория лиц, имеющих льготы или освобождающихся от уплаты. Порядок сбора земельного налога аналогичен исчислению имущественного – то есть, всё зависит от площади: чем больше доля собственника, тем выше платёж.

«Налог платить должен, а что мне даёт это владение частью в общедолевой собственности на земельный участок?». Таким вопросом, наверняка, задастся каждый после получения уведомления из ИФНС.

На самом деле, помимо обязанностей оно наделяет собственника и немалыми правами.

Так, по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам.

Второй плюс – распоряжение земельным участком может быть исключительно в интересах большинства собственников помещений МКД. Например, возле многоквартирного дома может быть построена детская площадка, организована парковка для автотранспорта жильцов этой многоэтажки, а сама придомовая территория – ограждена. Разумеется, всё это не должно идти вразрез с законодательством, действующими правилами федерального и муниципального уровней.

Помимо прочего, есть возможность извлечь коммерческую пользу, получать дополнительные средства на содержание дома или двора от арендаторов земельного участка. Правда, жильцам следует помнить, что согласно СанПиН 2.1.2.2645-10 «на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок (кроме гостевых)».

Что ещё важно – собственники жилья могут доверить уборку и содержание придомовой территории той подрядной организации, которая, на их взгляд, будет справляться с задачей лучше, чем их управляющая компания и выбранные ею подрядчики.

Возможностей, как видим, достаточно. Главное – научиться ими пользоваться и активно участвовать во всех вопросах управления многоквартирным домом.