«Останутся только те управляющие компании, которые берегут кошельки жителей»

Генеральный директор усинской управляющей компании (УК) «Универсал» Ирина Цыпящук вернулась из Австрии с конференции по проблемам ЖКХ. Форум прошел в городе Граце. Российскую делегацию возглавляли руководители «Межрегиональной гильдии управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве» - председатель правления этой организации Валерий Семенов и исполнительный директор Вера Москвина.

После австрийского семинара все трое побывали в Сыктывкаре, обсудив перспективы проведения в столице республики весной будущего года международной научно-практической конференции по взаимодействию власти, бизнеса и науки в продвижении региональных инфраструктурных проектов. На этой конференции работа отдельной секции также будет посвящена развитию ЖКХ. В беседе с «Молодежью Севера». Ирина Цыпящук, Валерий Семенов и Вера Москвина рассказали об изученном австрийском опыте и о том, каким образом можно улучшить ситуацию в коммунальной сфере в республике.

- Какие наиболее важные вопросы обсуждались на конференции и какое отношение к ней имеет российская гильдия управляющих компаний?

Вера Москвина: Семинар был организован для обмена опытом между представителями управляющих компаний. Мы участвовали в нем по приглашению мэрии Граца. Российское законодательство в сфере ЖКХ во многом схоже с западногерманским, поэтому то, что мы изучаем во время международных конференций в Германии, Швейцарии, Австрии вполне можно применять в России. Одно из направлений нашей работы - повышение квалификации специалистов в области управления недвижимостью, руководителей и сотрудников УК. Гильдия - это саморегулируемая организация, которая объединяет на сегодня более 150 управляющих компаний почти из 30 регионов России. В нее входят и ряд компаний из Усинска, а Ирина Цыпящук является официальным представителем гильдии.

Ирина Цыпящук: Основной вопрос и для УК, и для снабжающих организаций, и для жителей домов - это энергоэффективность. Каждый собственник должен знать, за что он платит и какой вид услуг ему оказывается. Сейчас всех волнует, за чей счет устанавливать общедомовые приборы учета расхода тепловой энергии - вопрос со счетчиками расхода холодной и горячей воды постепенно решается. Нам всем надо научиться считать потребляемые ресурсы. И, конечно, еще один важнейший вопрос - качество услуг. Наша компания вошла в гильдию, потому что в первую очередь нам нужны были конкретно разработанные стандарты работы, которые можно применить к управлению нашими многоквартирными домами. Жилищным фондом должны управлять специалисты, с которых потом можно спросить за результат.

В.М.: Здесь есть еще такой момент. Управляющая компания подводится под десятки проверок. А вот ТСЖ сегодня никто не проверяет. Это организация граждан, сами граждане решили - сами и делают. Но ведь не каждый человек может контролировать дела в своем многоквартирном доме. И у нас иногда председатель ТСЖ выбирается по такому принципу: «Вот есть у нас Иван Петрович, он хороший человек, не пьет, не курит и сегодня нигде не работает. Давайте мы его выберем». Но ведь Иван Петрович ничего не понимает в управлении многоквартирным домом. Это же не просто сбор денег с жильцов за ЖКУ. Это прежде всего коммуникации, работа с энергетиками, с газовиками и т. д.

- Вы сказали, что в вашу СРО входят, кроме «Универсала», еще несколько управляющих компаний из Усинска. Как бы вы оценили уровень их работы по сравнению с УК из других регионов?

Валерий Семенов: У нас много активных УК в Москве, в Пермском и Краснодарском краях. Усинск входит в линейку лидеров. У нас нет к этим управляющим компаниям существенных замечаний, значит, мы идем правильным путем. Компания «Универсал», например, собирает 125% платежей. Усинск - город нефтяников, и многие, отправляясь, например, на вахту, платят вперед. В России есть города, где собираемость оплаты услуг составляет только 80-85%.

- А, например, сыктывкарские УК?

В.М.: В Сыктывкаре мы внимательно ситуацию пока не изучали. Из 12 управляющих компаний Усинска в нашей гильдии состоят пять. И проверки, которые проводили прокуратура и жилинспекция, показали хорошие результаты работы. СРО - это прежде всего контроль, но контроль доброжелательный, не «прокурорский». Мы смотрим, как работает УК, и при необходимости подсказываем, где можно что-то подправить. Все это описано в наших стандартах. И если УК следует этим стандартам, она просто не может работать плохо.

И.Ц.: Нужно, чтобы были порядок и четкие правила. Мы стремимся к тому, чтобы действительно цена услуг соответствовала качеству. Нужно не только проводить раз в год отчетные собрания для населения. Надо чаще встречаться, разговаривать с жильцами. Вот мы всегда удивляемся: почему на Западе люди живут лучше, за счет чего? Австрия меня поразила тем, что там есть накопительный фонд, 3% с каждой зарплаты. Это очень удобно. Человек платит, но он знает, за что платит. У него качественный дом, качественная вода, качественные услуги. И когда проводятся работы по дому, они оплачиваются из этого фонда.

На семинаре обсуждалась еще одна важная для нас тема энергоаудита. У каждого дома должен быть энергопаспорт. У нас это пока особо не применяется. Стены не утеплены, окна в подъездах и подвалы не утеплены. Мы теряем на этом тепло, а значит, собственники квартир больше платят. В Граце экономия тепла по одному дому доходит до 76%, представляете?

- В Усинске же это нереально, хотя бы из-за климата.

И.Ц.: Дело не в этом. Сначала нужно вложиться, применить современные технологии и потом этим пользоваться.

В.М.: Собственники квартир никак не могут понять, что их имущество в доме - это не их люстра, не их обои с паласом. Это прежде всего кровля, коммуникации и, если хотите, подъезд. Вот это их имущество, общее, и за него они должны бороться. А мы привычно считаем, что вот мы закрыли за собой дверь в свою квартиру и это наш дом. Это не так. Потому что все остальное - стены, потолок, пол - это все равно общее имущество дома.

И.Ц.: Мне часто задают вопрос: если люди будут меньше платить за ЖКУ, в чем будет выгода для управляющих компаний? Выгода, прежде всего, в спокойствии людей. Когда они будут понимать, что их дом начинается с подъезда, будут сами решать, какой, например, краской что-то покрасить, когда каждый будет отвечать за себя - тогда можно работать, созидать.

В.М.: Дело в том, что на рынке останутся работать только те УК, которые берегут кошельки собственников. Только такие компании будут востребованы.

- С будущего года федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ сам будет реформирован. Сократятся и объемы средств, направляемых в регионы. Получается, регионам предстоит выкручиваться самостоятельно?

В.С.: Да, ситуация с фондом - серьезная проблема. Возникает вопрос, как накапливать средства на капитальный ремонт. Сейчас разрабатывается много вариантов. Но в любом случае бремя ответственности ложится на собственников. И многое будет зависеть от регионов, от региональных накопительных фондов. Мы сделали расчеты: если взять 9-этажный дом, где примерно 400-500 собственников, то, чтобы накопить средства на капитальный ремонт, необходимо 30 лет. И кто должен быть ответственным за накопление: то ли ТСЖ, то ли органы местного самоуправления, то ли УК, то ли еще какой-то источник. Но за 30 лет накопить невозможно - с учетом инфляции и многого другого. Сегодня расчетная цена за капремонт составляет 5-7 рублей с квадратного метра. Например, если у вас квартира в 60 квадратных метров, умножайте на семь и учитывайте, что вам в течение 30 лет нужно будет дополнительно оплачивать эту сумму. Я думаю, это нереально.

В.М.: У нас все боятся делать инвестиции в ЖКХ, оно считается зоной большого риска. Если бы управляющей компании гарантировали стабильную работу по дому в течение, допустим, десяти лет, она сама бы вложилась в этот дом.

- Следующей весной в Усинске планируется проведение международной конференции по взаимодействию власти, бизнеса и науки. О чем на ней пойдет речь применительно к коммунальной сфере?

В.С.: Это будет, опять же, обучающий семинар для сотрудников УК по изменениям жилищного законодательства. И по обмену опытом. Сейчас рассматриваются поправки в Жилищный кодекс, связанные с саморегулированием. А что такое саморегулируемость? Это самостоятельная деятельность УК, которые живут по определенным правилам и стандартам. Количество частных управляющих компаний на рынке увеличивается. И чтобы защищать свои интересы и права, естественно, они объединяются в саморегулируемые организации. Проект закона заключается в том, чтобы дать возможность УК свои права и обязанности реализовывать на практике.

В.М.: Повышение квалификации будет одним из основных направлений в работе СРО. Оно есть и сейчас, но тогда оно будет обязательным. Мы в нашей гильдии, не дожидаясь нормативных актов, ввели систему добровольной сертификации, и сейчас у нас действует большой центр обучения.

- Не планируете ли в связи с этим как-то увеличивать количество сотрудничающих с вашей гильдией управляющих компаний из республики?

В.М.: Сейчас мы ведем переговоры с Ухтой. Кроме того, обсуждается создание республиканского филиала гильдии. Мы направили свои предложения руководству республики и в ближайшее время оговорим этот вопрос на встрече в представительстве вашего региона в Москве.